Как да изберете купувач за земеделска земя: 9 въпроса преди сделката

Когато решите да продадете нива, бързо ще разберете, че купувачи има. Местният арендатор, съседът, фирма за изкупуване, инвеститор от големия град. Някои се обаждат сами, други оставят обяви по стълбовете. Как да прецените на кого да продадете?

Цената е важна, но не е единственото, което има значение. Важно е и как ще мине сделката: кой ще подготви документите, кога и как ще получите парите и какво ще стане със земята след това. В тази статия ще намерите 9 въпроса, които да зададете на всеки купувач на земеделска земя, преди да подпишете каквото и да е.

9 въпроса към купувача

1. Кой точно купува?

Попитайте за името на фирмата или лицето, което ще бъде купувач в нотариалния акт. Проверете фирмата в Търговския регистър: откога съществува, къде е седалището ѝ и кой я управлява. Посредник, който „има клиент“, но не казва кой е, не е купувач.

2. Откога купува земя и в кой район?

Купувач, който работи от години в района Ви, познава землището, арендаторите и местните сделки. Той може да направи реална оценка и няма нужда да „проверява пазара“ месеци наред.

3. Как определя цената?

Добрият купувач обяснява от какво зависи оценката: район, категория, размер, място в масива, аренда, документи. Ако някой Ви дава цена по телефона, без да знае номера на имота, тя едва ли ще остане същата при нотариуса. Подробно за факторите в статията Цена на земеделската земя: 8 фактора, които я определят.

4. Кой подготвя документите?

Според случая са нужни удостоверения за наследници, скица, данъчна оценка и надлежни пълномощни. При продажба на идеална част на лице извън съсобствеността се проверява редът по чл. 33 ЗС: писмени доказателства пред нотариуса за предложение до останалите съсобственици при същите условия и писмена декларация, че никой не е приел. Това е повече от общо уведомяване за намерение за продажба. При неподелено наследство е нужна и отделна проверка по чл. 76 ЗН. Уточнете кой съдейства за всяка стъпка. Основните и допълнителните документи са описани в статията Документи за продажба на земеделска земя.

Ако сред продавачите има дете или друго недееспособно лице, предварително се проверяват приемането на наследство по опис, представителството и необходимото съдебно разрешение. Обичайният ред с подписи или пълномощни не е достатъчен във всеки случай.

5. Как и кога ще получа парите?

Уговорете ясно кога и как ще получите цената и как плащането ще бъде удостоверено. Платежното нареждане само по себе си не доказва, че сумата е постъпила по Вашата сметка. Проверете получаването ѝ по банковото извлечение. Уточнете с нотариуса начина на плащане и защитата на страните, особено при отложено или разсрочено плащане.

6. Предлага ли предварителен договор и капаро?

Предварителният договор за продажба на недвижим имот трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателната сделка, включително имота и цената. Уточнете сроковете, начина на плащане и последиците при неизпълнение. Ако се плаща сума предварително, посочете дали тя е аванс или задатък по чл. 93 ЗЗД. Думата „капаро“ сама по себе си не изяснява уговорката. Ако далият задатъка не изпълни, изправната насрещна страна може да се откаже от договора и да го задържи. Ако не изпълни получилият го, изправната страна, която го е дала, може при отказ от договора да поиска двойния му размер. Тези последици не следват автоматично от всяко авансово плащане. Не подписвайте документи, които не разбирате. Не оставяйте оригиналите на документите си на непроверени лица. Когато ги предоставяте за проверка или подготовка на сделката, уточнете на кого, за каква цел и кога ще Ви бъдат върнати.

7. Купува ли идеални части и малки ниви?

Ако притежавате само част от наследствена нива или малък имот, попитайте директно. Много купувачи искат само големи и „чисти“ имоти. Агропроект 2009 купува както малки ниви, така и идеални части от съсобствени имоти и работи за окрупняване на собствеността.

8. Какво ще стане с арендатора?

Ако нивата е под аренда, вписаният договор продължава да действа и след продажбата. Купувачът трябва да обясни как арендаторът ще бъде уведомен за промяната на собствеността и къде ще плаща рентата. Самото качество на арендатор не дава общо законово право на изкупуване. Повече в статията Договор за аренда: задължителни клаузи и срокове.

9. Какво ще прави купувачът със земята?

Попитайте дали купувачът планира да обработва земята, да я отдава под аренда или да я препродаде. Независимо от плановете му, поискайте писмена оферта с ясна цена, срок и начин на плащане. Преценявайте конкретните условия и надеждността на купувача.

Сигнали, че е по-добре да откажете

• Купувачът предлага в нотариалния акт да се впише по-ниска цена от реалната, а разликата да се плати в брой. Така рискувате парите си и нарушавате закона.
• Предлага да оформите дарение, въпреки че действително сте уговорили цена. При доказана привидност се проверяват прикритата продажба и правата на съсобствениците. Това е различно от действително дарение на част от дела, последвано от продажба на остатъка на вече станалия съсобственик: според ВКС тази последователност сама по себе си не е заобикаляне на закона. Разликите са обяснени в статията Дарение или продажба на идеални части.
• Иска да подпишете пълномощно за продажба на имота на неопределено лице и с неограничени права.
• Настоява за решение веднага и не Ви дава време да проверите фирмата или да се посъветвате с близките си.
• Не може да обясни как е определил цената.

Арендаторът, съседът или фирма

Най-добре е да получите повече от една оферта и да сравните не само цената, но и условията.

Как работим ние

Агропроект 2009 купува земеделска земя от 2009 г. Офисът ни е в Шумен и сме най-активни в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра, но купуваме в цяла България. Купуваме ниви, работим за окрупняване на собствеността и ги отдаваме под аренда на земеделци. Земята остава земеделска и продължава да се обработва.

Сделката с нас минава в четири стъпки:

1. Изпращате данни за имота: област, землище, декари и номер на имота от скицата или нотариалния акт.
2. Проверяваме и оценяваме: собствеността, скицата и арендата. Обаждаме Ви се с оферта в евро.
3. Подготвяме документите: съдействаме за необходимите удостоверения, скици и надлежно оформено представителство, както и за предложенията до съсобствениците по чл. 33 ЗС, когато този ред е приложим.
4. Нотариус и плащане: подписваме нотариалния акт и плащаме по банков път в деня на сделката.

Вижте и страниците за областите, в които работим, например Варна, Добрич и Шумен, или всички области.

Чести въпроси

Кой плаща нотариалните такси и данъка?

Разпределението на разходите се записва предварително в офертата и договора. Местният данък при придобиване има отделни правила от нотариалните и другите разноски; чл. 186 ЗЗД предвижда разноските при продажба на недвижим имот да се поделят поравно, ако не е уговорено друго. Ще уточним кои разходи поемаме ние и кои остават за Вас.

Колко време отнема продажбата?

При изрядни документи и без спорове сделката може да приключи за няколко седмици. Срокът зависи от проверките, участващите собственици, пълномощните и евентуалните предложения за изкупуване. Конкретният график се уточнява след преглед на документите.

Трябва ли да плащам на посредник?

При директна продажба на Агропроект 2009 няма посредник.

Задължен ли съм да продам, ако поискам оценка?

Не. Оценката е безплатна и без ангажимент.

Поискайте оферта

Поискайте безплатна оценка на своята нива и сравнете офертата ни с другите.

Изпратете ни номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg или се обадете на +359 89 7588 100.