Договор за аренда: задължителни клаузи и срокове

Договорът за аренда е документът, който определя дохода Ви от земята за години напред. Добре написаният договор защитава и собственика, и арендатора. Лошо написаният може да Ви обвърже за дълго при неизгодни условия или да затрудни продажбата на имота. В тази статия ще разберете какво трябва да съдържа договорът за аренда, как се сключва и на какво да обърнете внимание, преди да подпишете.

Как се сключва договорът за аренда

Законът за арендата в земеделието поставя няколко задължителни изисквания:

1. Писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, извършено едновременно. Устен договор или договор без заверка не е договор за аренда.
2. Срок не по-малък от пет стопански години. Стопанската година започва на 1 октомври и завършва на 30 септември.
3. Вписване в Службата по вписванията. Така договорът става противопоставим на трети лица, включително на бъдещ купувач на земята.
4. Регистрация в Общинската служба по земеделие. Това е важно за организацията на ползването на земите в землището.

Ако някое от тези изисквания не е спазено, договорът може да не се ползва от защитата, която законът дава на арендата.

Какво да бъде ясно уредено в договора

Освен изискванията за сключване и минимален срок, в договора е важно ясно да се уредят следните въпроси. Част от клаузите конкретизират законови задължения, а други са допълнителни уговорки за защита на страните:

Страните

Пълните данни на арендодателя и арендатора. При съсобственост нотариусът проверява дали подписващият притежава или представлява необходимите дялове съгласно чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието. Ако арендаторът е фирма, посочете ЕИК и представляващия.

Имотът

Номер на имота, землище, площ, категория и начин на трайно ползване, точно както са записани в скицата. Ако арендувате няколко имота, опишете всеки поотделно.

Срокът

Началната и крайната стопанска година. Проверете клаузите за подновяване и приложимите изисквания за продължаване по чл. 18 ЗАЗ, включително формата, вписването и регистрацията. Не приемайте, че мълчанието на страните винаги е достатъчно.

Рентата

• размер, в пари или в натура;
• срок и начин на плащане, например до определена дата всяка година по банкова сметка;
• дали рентата се актуализира през годините и как.

Права и задължения

Как арендаторът ще обработва земята, дали може да я преотдава, кой плаща местните данъци и таксите, как страните съдействат при заявления за подпомагане, без договорът сам по себе си да определя допустимостта за субсидии.

Прекратяване

При какви условия договорът може да бъде прекратен предсрочно, например при неплащане на рентата, и какво става при смърт на някоя от страните.

Клаузи, които защитават собственика

Освен задължителните елементи, опитните собственици добавят и клаузи, които ги пазят от неприятни изненади:

Чести грешки

• Подписване на договор с много дълъг срок без актуализация на рентата. Условията, които днес изглеждат добри, след десет години може да не са.
• Неясно описание на имота. Грешен номер или площ могат да доведат до спор.
• Липса на вписване. По чл. 17, ал. 2 ЗАЗ невписаният договор има действие спрямо приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Вписването и конкретният договор трябва да се проверят преди покупка.
• Подписване без необходимите права. При съсобственост не е задължително всички наследници да подпишат. Договор може да сключи съсобственик с повече от 50% идеални части или лице, което притежава и/или представлява общо повече от 50% от дяловете. За представителството се изисква нотариално заверено изрично пълномощно.

Контролен списък преди подписване

• Имотът е описан точно според скицата.
• Проверено е дали арендодателят притежава или представлява необходимите дялове по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието.
• Срокът е поне пет стопански години.
• Рентата, датата и начинът на плащане са записани ясно.
• Има клауза за неустойка при забава.
• Уредено е кой плаща данъците и таксите.
• Предвидени са условия за прекратяване.
• Подписите ще бъдат нотариално удостоверени едновременно.
• Договорът ще бъде вписан и регистриран в ОСЗ.

Какво става с договора при продажба на земята

При вписан договор приобретателят замества арендодателя като страна. При невписан договор чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда действие спрямо приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Купувачът трябва незабавно да уведоми арендатора за заместването. Проверяват се и вече направените плащания към предишния собственик, защото не могат да се искат повторно при условията на чл. 17, ал. 3. Самото качество на арендатор не дава общо законово право на изкупуване.

Ако се колебаете дали да сключите аренда или договор за наем, прочетете Аренда или наем на земеделска земя: каква е разликата.

Неплащане и прекратяване

По чл. 28 ЗАЗ при годишни плащания разваляне поради забава е възможно след повече от три месеца. При по-кратки периоди законът предвижда забава най-малко на две последователни вноски. За договори над десет години или пожизнено развалянето е по съдебен ред, със специални правила за държавни и общински земи. За останалите случаи се проверяват договорът, необходимите изявления и редът за вписване и регистрация. Не приемайте, че изпращането на покана само по себе си е достатъчно.

Чести въпроси

Може ли договорът за аренда да е за една година?

Не. Договор за по-малко от пет стопански години не е аренда по смисъла на закона. За по-кратки срокове се сключва договор за наем.

Трябва ли всички наследници да подпишат?

Не непременно. По чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието договор може да сключи съсобственик с повече от 50% идеални части или лице, което притежава и/или представлява общо повече от 50% от дяловете. Упълномощаването е с нотариално заверено изрично пълномощно. Отношенията с останалите съсобственици се уреждат по чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Нотариусът проверява дяловете и представителната власт.

Кой получава субсидиите за земята?

Правото на подпомагане зависи от приложимата интервенция, допустимостта на площите, дейността и изискванията към кандидата. Договорът може да урежда съдействието и задълженията на страните, но не създава сам по себе си право на субсидия.

Мога ли да продам земята, докато тече договорът?

При вписан договор купувачът замества арендодателя. При невписана аренда чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда действие спрямо купувача за две стопански години след годината на придобиването. Купувачът трябва незабавно да уведоми арендатора. Проверяват се падежите и вече направените плащания; платеното на предишния собственик преди уведомяването не се дължи повторно при условията на закона.

Искате да продадете земя, която е под аренда?

Агропроект 2009 купува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Преглеждаме договора Ви за аренда безплатно и Ви казваме как влияе на продажбата.

Вижте повече на страницата Аренда и рента или поискайте безплатна оценка.

Изпратете ни договора или номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg или се обадете на +359 89 7588 100.