Аренда или наем на земеделска земя: каква е разликата

Ако притежавате земеделска земя, но не я обработвате сами, най-вероятно я давате на земеделски производител срещу рента. Договорът между Вас може да бъде аренда или наем. Двете думи често се използват като синоними, но законът ги урежда различно. Разликата има значение за сигурността на дохода Ви, за свободата да продадете земята и за правата на земеделеца.

Накратко: основните разлики

Какво е аренда

Арендата е специален договор за земеделска земя. С него собственикът предоставя земята на арендатор, който я обработва и плаща рента.

Основните особености на арендата са:

• Дълъг срок. Договорът се сключва за не по-малко от пет стопански години. Стопанската година започва на 1 октомври.
• Строга форма. Договорът е писмен, подписите се удостоверяват нотариално едновременно, а договорът се вписва в Службата по вписванията и се регистрира в Общинската служба по земеделие.
• Сигурност. Вписаният договор важи и спрямо нов собственик. Ако продадете земята, арендаторът продължава да я обработва до края на срока.
• Продажба на земята. Самото качество на арендатор не дава общо законово право на изкупуване. Ако арендаторът е и съсобственик, при продажба на идеална част на трето лице се прилагат правилата за съсобствеността.

Какво е наем

Наемът е общ договор, който се използва за всякакви вещи, включително за земеделска земя.

• Договорен срок. Наемът не е непременно по-кратък от арендата. Прилагат се ограниченията по чл. 229 ЗЗД, включително общият десетгодишен предел, освен при търговска сделка, и специалните ограничения при действия на обикновено управление.
• По-лесно сключване. За срок до една година може да сключите писмен договор без формалностите за по-дългите договори. При срок над една година чл. 4б ЗСПЗЗ изисква писмена форма с едновременно нотариално удостоверяване на подписите, вписване в Службата по вписванията и регистрация в Общинската служба по земеделие. При съсобственост се проверяват и изискванията на чл. 4а за подписващите и дяловете им.
• Действие при продажба. По чл. 237 ЗЗД вписаният договор се противопоставя на приобретателя. Валиден невписан договор с достоверна дата може да го обвързва до уговорения срок, но не повече от една година от прехвърлянето. При липса на достоверна дата и владение от наемателя се проверява действието като наем без определен срок. Изискванията за валидност и форма по ЗСПЗЗ се проверяват отделно.

Предимства и недостатъци за собственика

Кога арендата е по-добрият избор

• предпочитате дългосрочно ползване с ясно уговорени плащания и разбирате риска от неизпълнение;
• нямате намерение да продавате скоро;
• искате да изберете сериозен земеделец, който инвестира в земята.

Кога наемът е по-добрият избор

• планирате да продадете земята в близките години;
• искате да проверите нов земеделец, преди да се обвържете дълго;
• очаквате промени в семейството, например делба между наследници.

Как арендата влияе на продажбата

Действащият договор за ползване не забранява сам по себе си продажбата. Приобретателят се обвързва според вида, валидността, срока и вписването на договора: за аренда се проверява чл. 17 ЗАЗ, а за обикновен наем — чл. 237 ЗЗД. Отделно се спазват приложимите изисквания при съсобственост и наследяване.

Всъщност за инвеститорите земята с добър и дългосрочен договор за аренда често е по-привлекателна, защото може да носи доход по действащия договор, според условията и падежите на плащане. Има обаче две неща, които трябва да знаете:

1. След продажбата уведомете арендатора за новия собственик и уточнете на кого и по каква сметка ще плаща рентата. Уведомяването не е процедура за изкупуване.
2. Много дълъг остатъчен срок или много ниска рента могат да направят имота по-малко интересен за някои купувачи.

Данъци върху рентата

За местни физически лица доходите от рента, аренда или друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя по правило са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 24 ЗДДФЛ. Само за тези необлагаеми доходи не възниква задължение за подаване на годишна данъчна декларация. При стопанска дейност като търговец се прилагат изключения. За чуждестранни физически лица се проверяват чл. 37, условията за освобождаване, необходимите документи и приложимата данъчна спогодба. Данъци за собственици в чужбина. Проверете конкретния случай със счетоводител.

Разяснение на Министерството на финансите за доходите от рента.

Чести въпроси

Мога ли да прекратя договор за аренда преди срока?

Възможно е при приложимо основание, например взаимно съгласие или неизпълнение, но редът зависи от договора и закона. При неплащане чл. 28 ЗАЗ предвижда специални условия според забавата и срока. Писмена покана не прекратява автоматично всеки договор. Потърсете правна помощ за конкретните действия и необходимото вписване и регистрация.

Какво става с договора, ако почина?

Договорът за аренда не се прекратява. Наследниците заместват починалия собственик и продължават да получават рентата.

Може ли рентата да е в зърно?

Да. И при арендата, и при наема рентата може да бъде в пари, в натура или комбинация от двете. Натуралната рента е често срещана в районите с развито зърнопроизводство.

Аренда или наем, ако ще продавам след две години?

При такъв хоризонт наемът с кратък срок обикновено е по-гъвкав. Ако вече имате вписан договор за аренда, продажбата пак е възможна, но договорът продължава да важи за купувача.

Искате да продадете земя под аренда?

Агропроект 2009 купува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Купуваме и имоти с действащи договори за аренда и поемаме уведомяването на арендатора по реда на закона.

Вижте повече на страницата Аренда и рента или поискайте безплатна оценка.

Имате въпрос за договора си или искате оферта? Обадете се на +359 89 7588 100 или пишете на agroproekt_2009@abv.bg.