Аренда или наем на земеделска земя: каква е разликата

Ако притежавате земеделска земя, но не я обработвате сами, най-вероятно я давате на земеделски производител срещу рента. Договорът между вас може да бъде аренда или наем. Двете думи често се използват като синоними, но законът ги урежда различно. Разликата има значение за сигурността на дохода ви, за свободата да продадете земята и за правата на земеделеца.

Накратко: основните разлики

	Аренда	Наем
Закон	Закон за арендата в земеделието	Закон за задълженията и договорите
Минимален срок	Не по-малко от пет стопански години	Няма законов минимум
Форма	Писмена, с нотариална заверка на подписите	Писмена
Вписване	Вписва се в Службата по вписванията	Препоръчително при срок над една година
Подходящ за	Дългосрочен и стабилен доход	Гъвкавост и кратки срокове
Рента	В пари, в натура или смесено	В пари, в натура или смесено

Какво е аренда

Арендата е специален договор за земеделска земя. С него собственикът предоставя земята на арендатор, който я обработва и плаща рента.

Основните особености на арендата са:

Дълъг срок. Договорът се сключва за не по-малко от пет стопански години. Стопанската година започва на 1 октомври.
Строга форма. Договорът е писмен, подписите се заверяват от нотариус, а договорът се вписва в Службата по вписванията и се регистрира в Общинската служба по земеделие.
Сигурност. Вписаният договор важи и спрямо нов собственик. Ако продадете земята, арендаторът продължава да я обработва до края на срока.
Право на предимство. Арендатор, който обработва земята поне една година по вписан договор, има предимство при покупка, ако решите да продавате.

Какво е наем

Наемът е общ договор, който се използва за всякакви вещи, включително за земеделска земя.

Свободен срок. Можете да се договорите за една година, за три години или за друг срок.
По-лесно сключване. Договорът е писмен, но при кратки срокове не изисква същите формалности като арендата.
По-малко сигурност при продажба. Договор за наем над една година, който не е вписан, може да не бъде противопоставим на нов собственик.

Предимства и недостатъци за собственика

Кога арендата е по-добрият избор

искате стабилен доход за години напред;
нямате намерение да продавате скоро;
искате да изберете сериозен земеделец, който инвестира в земята.

Кога наемът е по-добрият избор

планирате да продадете земята в близките години;
искате да проверите нов земеделец, преди да се обвържете дълго;
очаквате промени в семейството, например делба между наследници.

Как арендата влияе на продажбата

Много собственици се притесняват, че ако земята е под аренда, няма да могат да я продадат. Това не е така. Земя под аренда може да се продава свободно, а договорът просто преминава към новия собственик.

Всъщност за инвеститорите земята с добър и дългосрочен договор за аренда често е по-привлекателна, защото носи доход от първия ден. Има обаче две неща, които трябва да знаете:

Арендаторът има право на предимство и трябва да бъде уведомен, преди да продадете на друг купувач.
Много дълъг остатъчен срок или много ниска рента могат да направят имота по-малко интересен за някои купувачи.

Данъци върху рентата

Рентата, която получавате като физическо лице, е облагаем доход и се декларира в годишната данъчна декларация. Ако арендаторът е фирма, той често удържа данъка при плащането. Уточнете с арендатора как се процедира във вашия случай или се консултирайте със счетоводител.

Чести въпроси

Мога ли да прекратя договор за аренда преди срока?

По принцип договорът за аренда се прекратява с изтичане на срока или по взаимно съгласие. Предсрочно прекратяване е възможно при неизпълнение, например ако арендаторът не плаща рентата. Проверете какво пише в договора ви и се консултирайте с юрист.

Какво става с договора, ако почина?

Договорът за аренда не се прекратява. Наследниците заместват починалия собственик и продължават да получават рентата.

Може ли рентата да е в зърно?

Да. И при арендата, и при наема рентата може да бъде в пари, в натура или комбинация от двете. Натуралната рента е често срещана в районите с развито зърнопроизводство.

Аренда или наем, ако ще продавам след две години?

При такъв хоризонт наемът с кратък срок обикновено е по-гъвкав. Ако вече имате вписан договор за аренда, продажбата пак е възможна, но договорът продължава да важи за купувача.

Искате да продадете земя под аренда?

Агропроект 2009 купува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Купуваме и имоти с действащи договори за аренда и поемаме уведомяването на арендатора по реда на закона.

Вижте повече на страницата Аренда и рента или поискайте безплатна оценка.

Имате въпрос за договора си или искате оферта? Обадете се на +359 89 7588 100 или пишете на agroproekt_2009@abv.bg.

Офис: Бизнес център „Тича“, пл. „Освобождение“ 1, 9700 Шумен · agroproekt2009.com