Как да продадете земеделска земя: стъпки и документи

Много хора в България притежават земеделска земя, която са наследили от родители или баба и дядо. Често тя е далеч от мястото, където живеят, носи малък доход или изобщо не се обработва. Ако обмисляте продажба на земеделска земя, тази статия ще Ви покаже как да го направите бързо, законно и на справедлива цена.

Кога е подходящо да продадете земята си

Продажбата е разумно решение, когато:

• живеете далеч от имота и не можете да го управлявате;
• земята е наследствена и съсобствениците искат да си поделят стойността ѝ;
• рентата, която получавате, е малка спрямо стойността на имота;
• имате нужда от средства за друга цел, например жилище или бизнес.

Стъпка 1: Съберете документите

Подготвените документи спестяват седмици. Ще Ви трябват:

1. Документ за собственост. Нотариален акт или решение на Общинската служба по земеделие (ОСЗ) за възстановяване на собствеността.
2. Удостоверение за наследници, ако земята е наследствена. Издава се от общината по последния адрес на починалия.
3. Скица на имота. Издава се от ОСЗ или от Службата по геодезия, картография и кадастър, според това дали районът има кадастрална карта.
4. Данъчна оценка. Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ в общината, където се намира имотът.
5. Документ за самоличност на всички продавачи.

Ако не разполагате с някой от документите, не се притеснявайте. Опитен купувач може да Ви помогне да ги набавите. Основните и допълнителните документи и информация за издаването им са описани в статията Документи за продажба на земеделска земя.

Стъпка 2: Проверете за арендатор и съсобственици

Имотът отдаден ли е под аренда?

Продажбата на земя с ползвател е възможна. За договорите за наем действието спрямо купувача се проверява по чл. 237 ЗЗД според вписването, достоверната дата и останалите обстоятелства.

При вписан договор купувачът замества арендодателя. При невписана аренда чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда действие спрямо купувача за две стопански години след годината на придобиването. Купувачът трябва незабавно да уведоми арендатора. Проверяват се падежите и вече направените плащания; платеното на предишния собственик преди уведомяването не се дължи повторно при условията на закона.

Правото на изкупуване

При продажба на идеална част на трето лице чл. 33 от Закона за собствеността изисква първо да предложите дела си на останалите съсобственици при същите условия. Пред нотариуса се представят писмени доказателства за предложението и декларация, че никой от тях не го е приел.

Самото качество на арендатор, наемател или собственик на съседен имот не дава общо законово право на изкупуване. За конкретната сделка нотариусът проверява собствеността и приложимите изисквания.

При продажба на идеална част на лице извън съсобствеността се проверява редът по чл. 33 ЗС. Продажбата на вече съществуващ съсобственик е различна хипотеза. Продажба на наследствен дял от конкретен имот преди делба изисква и отделна проверка по чл. 76 ЗН. Приложението му зависи от наследството, извършените разпореждания и съдебната практика; не всяко такова прехвърляне е недействително. Повече за наследствения риск и правото на изкупуване.

Когато собственик е дете или друго недееспособно лице, обичайният ред не е достатъчен. Недееспособните приемат наследство само по опис (чл. 61, ал. 2 ЗН). За разпореждане с детски недвижим имот се изисква съдебно разрешение при условията на чл. 130, ал. 3 СК, а дарение от ненавършило пълнолетие дете е нищожно по ал. 4. При доброволна делба се проверява и предварителното разрешение по чл. 35, ал. 2 ЗС. Потърсете правна помощ преди подготовката на сделката.

Стъпка 3: Определете реалистична цена

Цената на земеделската земя зависи от няколко фактора:

• региона и търсенето на земя в него;
• категорията на почвата;
• размера на имота и дали граничи с други обработвани масиви;
• наличието на арендатор и размера на рентата;
• изрядността на документите.

Не приемайте първата оферта, без да я сравните. В същото време нереалистично високата цена може да задържи продажбата с месеци. Поискайте безплатна оценка от компания, която изкупува земя в региона.

Стъпка 4: Изберете надежден купувач

Можете да продадете земята на съсед, на местен арендатор или на специализирана компания. Преди да изберете купувач, проверете:

• финансирането и срока — разполага ли купувачът със средствата, зависи ли от кредит и кога може да приключи сделката;
• съдействието с документите — кой ги подготвя, кой организира уведомяването на съсобствениците, когато е необходимо, и кой поема разходите;
• условията за плащане — кога и как ще получите цената и как получаването ѝ ще бъде удостоверено. Уточнете защитата на страните с нотариуса.

Стъпка 5: Сделка при нотариус

Сделката се сключва с нотариален акт при нотариус по местонахождението на имота. На подписването присъстват всички продавачи или надлежно упълномощени представители. За представителството се изисква пълномощно с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. При обикновена покупко-продажба собствеността се прехвърля по силата на валидния договор, сключен с нотариален акт. Актът се вписва в Службата по вписванията; вписването има отделно значение за противопоставимостта спрямо трети лица.

Данъци и разходи за продавача

Разпределението на разходите се записва предварително в офертата и договора. Местният данък при придобиване има отделни правила от нотариалните и другите разноски; чл. 186 ЗЗД предвижда разноските при продажба на недвижим имот да се поделят поравно, ако не е уговорено друго. Ще уточним кои разходи поемаме ние и кои остават за Вас.

Данъкът зависи от данъчното местопребиваване, начина и датата на придобиване и характера на дейността. За местни физически лица доходът от продажба на наследено или реституирано имущество по правило е необлагаем. За други селскостопански и горски имоти освобождаването по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“ ЗДДФЛ изисква да са изминали повече от пет години между придобиването и продажбата. При стопанска дейност като търговец се прилагат изключения. За чуждестранни физически лица се проверяват специалният режим по чл. 37, условията за освобождаване и приложимата данъчна спогодба. Повече за собствениците в чужбина. Проверете конкретния случай със счетоводител.

Чести въпроси

Мога ли да продам своята част от наследствена земя?

Възможно е след проверка на собствеността и дяловете. При продажба на лице извън съсобствеността се спазва чл. 33 ЗС; при продажба на вече съществуващ съсобственик този ред не се прилага. Продажба на наследствен дял от конкретен имот преди делба изисква и отделна проверка по чл. 76 ЗН. Приложението му зависи от наследството, извършените разпореждания и съдебната практика; не всяко такова прехвърляне е недействително.

Колко време отнема продажбата?

При изрядни документи и без спорове сделката може да приключи за няколко седмици. Срокът зависи от проверките, участващите собственици, пълномощните и евентуалните предложения за изкупуване. Конкретният график се уточнява след преглед на документите.

Мога ли да продам земята, ако живея в чужбина?

Да. Можете да действате чрез пълномощник. За продажба по българската процедура се изисква едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. При документ от чужбина формата, признаването, преводът и евентуалният апостил или легализация се съгласуват предварително с нотариуса по сделката.

Продайте земята си на Агропроект 2009

Агропроект 2009 изкупува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Предлагаме безплатна оценка, плащане по банков път в деня на сделката и пълно съдействие с документите, включително при наследствени имоти с много собственици.

Искате оферта за Вашата земя? Обадете се на +359 89 7588 100 или изпратете номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg и ще получите безплатна оценка без ангажимент.