Продажба на земя с много наследници и наследници в чужбина

Голяма част от земеделската земя в България е наследствена. След възстановяването на собствеността през 90-те години много ниви бяха върнати на „наследниците на“ някого, а оттогава броят на наследниците се увеличи. Днес не е рядкост една нива от десетина декара да има пет, десет или повече собственици, част от които живеят в чужбина.

Ако обмисляте продажба, започнете с установяване на собствениците и правата им. Тази статия обяснява как се координират наследници и представители, без да обещава, че всеки спор или документален проблем може да бъде решен в определен срок.

Защо наследствената земя е трудна за продажба

Наследствената земя се продава по-бавно не защото е по-малко ценна, а заради организацията:

• Всеки наследник притежава идеална част от целия имот, а не конкретно парче от него.
• Документите са стари. Решението на Общинската служба по земеделие (ОСЗ) често е на името на починал наследодател.
• Наследниците живеят на различни места. Някои живеят в друг град, други в чужбина, а трети не се познават помежду си.
• Липсва общо решение. Един иска да продаде, друг предпочита да задържи земята, трети не отговаря.

Добрата новина е, че всеки от тези проблеми има решение.

Стъпка 1: Разберете кои са всички наследници

Първият документ, който Ви трябва, е удостоверението за наследници. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия собственик. Ако някой от наследниците също е починал, ще Ви трябва удостоверение и за неговите наследници.

Удостоверенията установяват наследниците по закон. Текущата собственост и точните дялове се проверяват с документите за придобиване и последователността на наследяванията, включително евентуални завещания, откази, брачен имуществен режим и последващи прехвърляния.

Стъпка 2: Проверете документите за собственост

Наследствената земя обикновено има един от следните документи:

• решение на ОСЗ за възстановяване на собствеността;
• нотариален акт;
• съдебно решение или договор за делба.

Ако не можете да намерите оригинала, в ОСЗ по местонахождението на имота може да се извади заверено копие на решението. Там се издава и скица на имота, а в районите с одобрена кадастрална карта скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър.

Стъпка 3: Изберете как да продадете

Наследниците имат три основни възможности. Всяка има своите плюсове.

Всички продават заедно

Този вариант може да улесни сделката, когато всички собственици са съгласни. Купувачът получава целия имот, затова обикновено предлага по-добри условия. Не е нужно всички да присъстват лично при нотариуса. Всеки може да упълномощи друг наследник или доверено лице.

Продажба на идеална част

Ако не всички искат да продават, можете да продадете само своя дял. Законът обаче дава право на изкупуване на другите съсобственици. Преди да продадете на външен купувач, трябва да предложите дела си на тях при същите условия. Професионалният купувач ще организира уведомленията вместо Вас.

Делба

Делбата може да бъде доброволна, с договор при нотариус, или съдебна, когато наследниците не могат да се споразумеят. Съдебната делба отнема повече време, затова обикновено е последна възможност.

Стъпка 4: Наследници в чужбина

Наследник, който живее в чужбина, може да участва в продажбата, без да пътува до България. Има два начина:

1. Пълномощно в българско посолство или консулство. Проверете дали съответната консулска служба може да извърши необходимото удостоверяване. За продажба по българската процедура се изисква едновременно удостоверяване на подписа и съдържанието.
2. Пълномощно при местен нотариус в държавата, където живее наследникът. Формата, признаването, необходимостта от апостил или легализация и превод зависят от държавата и приложимите договори. Само апостил не отстранява недостатък във формата. Съгласувайте документа предварително с нотариуса по сделката в България.

За защита на интересите Ви е препоръчително пълномощното да посочва конкретния имот и ясно да ограничава предоставените права. Това е различно от универсално законово изискване за индивидуализиране на имота: според т. 1 от Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016 г. на ВКС е допустимо и общо овластяване за разпореждане, освен когато законът изрично изисква определено съдържание. Обхватът на правата и необходимата форма се съгласуват предварително с нотариуса по сделката.

Ако сте местно лице за данъчни цели извън България, проверете отделно режима за доходите от продажба и отдаване на земята. Българското гражданство или наследственият произход на имота не означават сами по себе си освобождаване във всеки случай. Какво да проверят собствениците в чужбина.

Стъпка 5: Сделката при нотариус

Сделката се сключва с нотариален акт при нотариус по местонахождението на имота. При подписването нотариусът проверява удостоверенията за наследници, документа за собственост, скицата, данъчната оценка и пълномощните. Плащането се разпределя между наследниците според дяловете им. Най-сигурно е то да стане по банков път по сметката на всеки продавач.

Контролен списък за наследниците

Преди да се обадите на купувач, проверете дали имате:

• удостоверение за наследници на първоначалния собственик;
• удостоверения за наследници на починалите след него наследници;
• решение на ОСЗ, нотариален акт или друг документ за собственост;
• актуална скица на имота;
• данъчна оценка от общината;
• пълномощни от наследниците, които няма да присъстват;
• банкова сметка на всеки продавач.

Ако нещо липсва, не спирайте дотук. Опитен купувач знае откъде се издават документите и може да Ви помогне.

При продажба на идеална част на лице извън съсобствеността се проверява редът по чл. 33 ЗС. Продажбата на вече съществуващ съсобственик е различна хипотеза. Продажба на наследствен дял от конкретен имот преди делба изисква и отделна проверка по чл. 76 ЗН. Приложението му зависи от наследството, извършените разпореждания и съдебната практика; не всяко такова прехвърляне е недействително. Повече за наследствения риск и правото на изкупуване.

Когато собственик е дете или друго недееспособно лице, обичайният ред не е достатъчен. Недееспособните приемат наследство само по опис (чл. 61, ал. 2 ЗН). За разпореждане с детски недвижим имот се изисква съдебно разрешение при условията на чл. 130, ал. 3 СК, а дарение от ненавършило пълнолетие дете е нищожно по ал. 4. При доброволна делба се проверява и предварителното разрешение по чл. 35, ал. 2 ЗС. Потърсете правна помощ преди подготовката на сделката.

Чести въпроси

Мога ли да продам земята, ако един от наследниците не е съгласен?

Не можете да продадете неговия дял без надлежно участие или представителство. За продажба на своя дял се проверяват чл. 33 ЗС при външен купувач и отделно чл. 76 ЗН при неподелено наследство. Възможност е и делба. При деца или други недееспособни собственици важат допълнителни изисквания.

Наследството не е прието официално. Мога ли да продам?

При дееспособен наследник продажбата на наследствени права може да е действие, което недвусмислено показва приемане. Преди сделката се проверяват евентуален отказ, предходно приемане и наследствените задължения. Недееспособните приемат само по опис съгласно чл. 61, ал. 2 ЗН; при разпореждане с детски имот се проверява и съдебното разрешение по чл. 130 СК.

Трябва ли съпругът ми да подпише?

Земя, получена по наследство, е лична собственост на наследника, а не съпружеска. Затова съгласието на съпруга обикновено не е необходимо. Нотариусът ще поиска декларация за семейното Ви положение.

Колко време отнема продажбата?

При изрядни документи и без спорове сделката може да приключи за няколко седмици. Срокът зависи от проверките, участващите собственици, пълномощните и евентуалните предложения за изкупуване. Конкретният график се уточнява след преглед на документите.

Продайте наследствената си земя на Агропроект 2009

Агропроект 2009 изкупува наследствена земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Помагаме с удостоверенията за наследници, скиците и пълномощните и работим с всички наследници, включително с тези в чужбина.

Вижте повече на страницата Продажба на наследствена земя или направо поискайте безплатна оценка.

Наследихте земя и не знаете откъде да започнете? Обадете се на +359 89 7588 100 или пишете на agroproekt_2009@abv.bg и ще Ви кажем какво е нужно за Вашия случай.