Продажба на земя с много наследници и наследници в чужбина

Голяма част от земеделската земя в България е наследствена. След възстановяването на собствеността през 90-те години много ниви бяха върнати на „наследниците на“ някого, а оттогава наследниците се умножиха. Днес не е рядкост една нива от десетина декара да има пет, десет или повече собственици, част от които живеят в чужбина.

Ако сте сред тях и искате да продадете, тази статия ще ви покаже как продажбата на земя с много наследници може да стане без години на чакане и без спорове в семейството.

Защо наследствената земя е трудна за продажба

Наследствената земя се продава по-бавно не защото е по-малко ценна, а заради организацията:

Всеки наследник притежава идеална част от целия имот, а не конкретно парче от него.
Документите са стари. Решението на Общинската служба по земеделие (ОСЗ) често е на името на починал наследодател.
Наследниците са пръснати. Някои живеят в друг град, други в чужбина, а трети не се познават помежду си.
Липсва общо решение. Един иска да продаде, друг предпочита да задържи земята, трети не отговаря.

Добрата новина е, че всеки от тези проблеми има решение.

Стъпка 1: Разберете кои са всички наследници

Първият документ, който ви трябва, е удостоверението за наследници. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия собственик. Ако някой от наследниците също е починал, ще ви трябва удостоверение и за неговите наследници.

От удостоверенията става ясно кой какъв дял притежава. Дяловете зависят от степента на родство и от това колко наследници има във всяко коляно.

Стъпка 2: Проверете документите за собственост

Наследствената земя обикновено има един от следните документи:

решение на ОСЗ за възстановяване на собствеността;
нотариален акт;
съдебно решение или договор за делба.

Ако не можете да намерите оригинала, в ОСЗ по местонахождението на имота може да се извади заверено копие на решението. Там се издава и скица на имота, а в районите с одобрена кадастрална карта скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър.

Стъпка 3: Изберете как да продадете

Наследниците имат три основни възможности. Всяка има своите плюсове.

Вариант	Как става	Подходящ, когато
Всички продават заедно	Всички наследници подписват един нотариален акт	Всички са съгласни и искат бърза сделка
Продажба на идеална част	Всеки продава само своя дял	Някои наследници не искат да продават
Делба и продажба	Имотът първо се разделя, после всеки продава своята част	Наследниците искат отделни имоти

Всички продават заедно

Това е най-бързият и най-изгодният вариант. Купувачът получава целия имот, затова обикновено предлага по-добри условия. Не е нужно всички да присъстват лично при нотариуса. Всеки може да упълномощи друг наследник или доверено лице.

Продажба на идеална част

Ако не всички искат да продават, можете да продадете само своя дял. Законът обаче дава право на предимство на другите съсобственици. Преди да продадете на външен купувач, трябва да предложите дела си на тях при същите условия. Професионалният купувач ще организира уведомленията вместо вас.

Делба

Делбата може да бъде доброволна, с договор при нотариус, или съдебна, когато наследниците не могат да се споразумеят. Съдебната делба отнема повече време, затова обикновено е последна възможност.

Стъпка 4: Наследници в чужбина

Наследник, който живее в чужбина, може да участва в продажбата, без да пътува до България. Има два начина:

Пълномощно в българско посолство или консулство. Пълномощното се заверява от консулската служба и е валидно в България.
Пълномощно при местен нотариус в държавата, където живее наследникът. То обикновено трябва да бъде легализирано или да носи апостил и да бъде преведено на български.

Пълномощното трябва да описва точно имота и да дава право на пълномощника да го продаде. Преди да го заверите, покажете текста на купувача или на нотариуса в България, за да сте сигурни, че е изрядно.

Стъпка 5: Сделката при нотариус

Сделката се сключва с нотариален акт при нотариус по местонахождението на имота. При подписването нотариусът проверява удостоверенията за наследници, документа за собственост, скицата, данъчната оценка и пълномощните. Плащането се разпределя между наследниците според дяловете им. Най-сигурно е то да стане по банков път по сметката на всеки продавач.

Контролен списък за наследниците

Преди да се обадите на купувач, проверете дали имате:

удостоверение за наследници на първоначалния собственик;
удостоверения за наследници на починалите след него наследници;
решение на ОСЗ, нотариален акт или друг документ за собственост;
актуална скица на имота;
данъчна оценка от общината;
пълномощни от наследниците, които няма да присъстват;
банкова сметка на всеки продавач.

Ако нещо липсва, не спирайте дотук. Опитен купувач знае откъде се вадят документите и може да ви помогне.

Чести въпроси

Мога ли да продам земята, ако един от наследниците не е съгласен?

Не можете да продадете целия имот без неговото съгласие. Можете обаче да продадете своята идеална част, като спазите правото на предимство на останалите съсобственици, или да поискате делба.

Наследството не е прието официално. Мога ли да продам?

В повечето случаи наследството се смята за прието с действия, например когато наследникът продаде своя дял. Отказът от наследство изисква изрично заявление пред съда. Ако не сте сигурни какво е положението, консултирайте се с юрист или с нотариуса преди сделката.

Трябва ли съпругът ми да подпише?

Земя, получена по наследство, е лична собственост на наследника, а не съпружеска. Затова съгласието на съпруга обикновено не е необходимо. Нотариусът ще поиска декларация за семейното ви положение.

Колко време отнема продажбата?

Когато всички наследници са съгласни и документите са налице, сделката може да приключи за няколко седмици. Пълномощните от чужбина и издирването на наследници могат да удължат срока.

Продайте наследствената си земя на Агропроект 2009

Агропроект 2009 изкупува наследствена земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Помагаме с удостоверенията за наследници, скиците и пълномощните и работим с всички наследници, включително с тези в чужбина.

Вижте повече на страницата Продажба на наследствена земя или направо поискайте безплатна оценка.

Наследихте земя и не знаете откъде да започнете? Обадете се на +359 89 7588 100 или пишете на agroproekt_2009@abv.bg и ще ви кажем какво е нужно за вашия случай.

Офис: Бизнес център „Тича“, пл. „Освобождение“ 1, 9700 Шумен · agroproekt2009.com