Дарение или продажба на идеални части от земеделска земя

Когато притежавате идеална част от земеделска земя, можете да обмислите дарение или продажба според действителната си цел. Дарението е безвъзмездно, а при продажбата се уговаря цена. Роднинската връзка сама по себе си не определя кой договор трябва да изберете.

Двата договора имат различни последици за съсобствениците, наследниците и данъците. Особено внимание е нужно, когато земята е наследствена и още не е поделена. Тук обясняваме общите правила; конкретната сделка изисква преглед на собствеността и документите.

Какво прехвърляте с идеалната част

Идеалната част е дял от правото на собственост върху целия имот. Ако притежавате 1/3 от нива, това не означава, че имате отделена на място третина. Прехвърлянето на дела не разделя автоматично имота на отделни парцели.

Важно е да се установят размерът на дела, основанието за придобиването му, останалите собственици и вписаните права и тежести. При наследяване може да са необходими документи за няколко последователни наследявания. Вижте и продажба на идеални части.

Дарение и продажба: основните разлики

Кога дарението отговаря на намерението Ви

Дарението е подходящо, когато действително искате да прехвърлите своя дял, без да получите цена за него. Например родител може да дари на дете, а брат или сестра — на другия. Възможно е и дарение на лице, което не е роднина.

Надареният трябва да приеме дарението. Ако се очаква плащане, издръжка или гледане като насрещно задължение, договорът трябва да се прецени според реално уговореното. Не използвайте наименованието „дарение“, за да прикриете различна сделка.

Прехвърлянето на няколко дяла на един човек не означава непременно, че той става единствен собственик на цялата нива. Това зависи от придобитите права и от това дали остават други съсобственици.

Продажба и правото на изкупуване по чл. 33 ЗС

При продажбата прехвърляте собствеността срещу уговорена цена. Когато продавате своята идеална част на лице извън съсобствеността, чл. 33, ал. 1 ЗС изисква пред нотариуса да представите писмени доказателства, че сте предложили на останалите съсобственици да я купят при същите условия, и писмено да декларирате, че никой не е приел предложението.

Предложението трябва да отразява действителните условия на бъдещата продажба. Общото съобщение „ще продавам“ не описва достатъчно тази процедура. Подготовката и доказването на предложението се уточняват с нотариуса или адвокат според случая. Ако купувачът вече е съсобственик, този ред за продажба на външно лице не се прилага.

При основанията по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованият съсобственик може да поиска изкупуване по съдебен ред. Това не е автоматична отмяна на продажбата. Сроковете са кратки; началният момент и необходимите действия трябва да се проверят незабавно с адвокат. Официален текст на Закона за собствеността.

Действително дарение, прикрита продажба и последваща продажба

Това са различни хипотези и не бива да се смесват:

• Действително дарение. Няма уговорена насрещна цена. Самото дарение не поражда право на изкупуване по чл. 33 ЗС.
• Дарение, което прикрива продажба. Страните оформят дарение, но действително са уговорили прехвърляне срещу цена. При доказана привидност се прилагат чл. 26, ал. 2 и чл. 17 ЗЗД. Прикритата сделка се преценява според изискванията за нейната действителност, а правата на съсобствениците — според установените факти.
• Действително дарение на част от дела, последвано от продажба на остатъка на същия приобретател. След валидното дарение получателят вече е съсобственик. Според Тълкувателно решение № 5/28.11.2012 г. на ОСГК на ВКС тази последователност сама по себе си не представлява заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

Последователните договори не доказват автоматично привидност. Същевременно те не изключват оспорване на друго основание, ако то бъде установено. ВКС разглежда разграничението в определение № 50062/23.02.2023 г., а пример за доказана привидност е публикуван в бюлетина на ВКС за юни 2021 г.

Наследствена земя преди делба: проверка по чл. 76 ЗН

Когато наследството още не е поделено, продажбата или дарението на дял от конкретен наследствен имот може да постави отделен въпрос по чл. 76 от Закона за наследството. Разпоредбата засяга разпорежданията на сънаследник с отделни наследствени предмети, които не се падат в неговия дял при делбата.

Приложението ѝ е изяснявано в съдебната практика и зависи от състава на наследството, придобивните основания, извършените разпореждания и участниците. Не всяко прехвърляне на наследствена идеална част е недействително. Преди сделка с неподелена наследствена земя поискайте конкретна правна проверка; спазването на чл. 33 ЗС само по себе си не решава този отделен въпрос. Закон за наследството.

Съпружеска собственост и основания за оспорване

Кога участват и двамата съпрузи

Придобитото по наследство или дарение по правило е лично имущество на съпруга, който го е придобил. За други придобивания през брака се проверяват приложимият имуществен режим и произходът на средствата. Ако правото е съпружеска имуществена общност, разпореждането се извършва съвместно от двамата съпрузи, лично или чрез надлежно упълномощаване. Не приемайте, че обикновена декларация за съгласие е достатъчна. Семеен кодекс, чл. 22–24.

Отмяна на дарение, намаляване и недействителност

Дарителят не може да отмени дарението само защото е променил решението си. Чл. 227 ЗЗД предвижда конкретни основания за отмяна, включително отказ да се предостави необходима издръжка при съответните условия. Искът се предявява по съдебен ред; приложимото основание и срокът се проверяват според фактите.

Намаляване за възстановяване на запазена част

Отделно, след смъртта на дарителя наследник с право на запазена част може да поиска намаляване на дарението, ако тази част е накърнена и са изпълнени условията на чл. 28–30 ЗН. Размерът на дарения имот сам по себе си не е решаващ: преценяват се наследството, задълженията и съответните завещания и дарения.

Недействителността поради порок при сключването на договора е различна от отмяната и намаляването. Тя може да има значение както при дарение, така и при продажба.

Продажбата също може да бъде развалена

При съществено неизпълнение, например неплащане на уговорената цена, може да се търси разваляне при условията на чл. 87 ЗЗД. За договор, с който се прехвърля вещно право върху недвижим имот, развалянето по този ред е съдебно. Нотариалният акт и банковият превод не премахват всички правни рискове. ЗЗД — чл. 17, 26, 87 и 227.

Данъци и разноски

При дарение между съпрузи и между роднини по права линия не се дължи местен данък при придобиване. За братя и сестри и техните деца законът предвижда отделна по-ниска група ставки спрямо останалите облагаеми дарения. Конкретната родствена връзка, освобождаването и ставката се проверяват по закона и общинската наредба. Разяснение на Министерството на финансите.

При продажба местният данък при придобиване по правило е за купувача, освен ако е уговорено друго. Чл. 45 ЗМДТ урежда и отговорността при различна уговорка. Този данък е отделен от нотариалната такса, таксата за вписване и евентуалния данък върху дохода на продавача. Официална информация за местните данъци.

Нотариалната такса и таксата за вписване се определят според приложимия материален интерес и тарифите. Възможни са допълнителни разходи за документи, преводи и представителство. За разноските по продажба на недвижим имот чл. 186 ЗЗД предвижда поделяне поравно, ако няма друга уговорка; данъчното задължение се проверява отделно. Поискайте предварителна разбивка от нотариуса.

Когато собственик е дете или друго недееспособно лице, обичайният ред не е достатъчен. Недееспособните приемат наследство само по опис (чл. 61, ал. 2 ЗН). За разпореждане с детски недвижим имот се изисква съдебно разрешение при условията на чл. 130, ал. 3 СК, а дарение от ненавършило пълнолетие дете е нищожно по ал. 4. При доброволна делба се проверява и предварителното разрешение по чл. 35, ал. 2 ЗС. Потърсете правна помощ преди подготовката на сделката.

Какво да проверите преди подписване

• Документа за собственост, размера на дела и последователността на наследяванията, когато има такива.
• Скицата, данъчната оценка и съответствието на данните за имота.
• Съсобствеността, съпружеския имуществен режим и представителната власт.
• Вписаните права, тежести, договори за ползване и известните спорове.
• При продажба на външно лице — изпълнението на чл. 33 ЗС; при неподелено наследство — приложимостта на чл. 76 ЗН.
• Действителния вид на сделката, условията за плащане и разпределението на данъците и разноските.

Това е ориентир за проверките, а не изчерпателен списък на документите за всеки случай. Вижте основните и допълнителните документи за продажба. Нотариусът определя необходимите документи по конкретната сделка, а при спор или сложна наследствена история потърсете адвокат.

Чести въпроси

Мога ли да даря част от нивата без съгласието на другите съсобственици?

При действително дарение на собствената Ви идеална част чл. 33 ЗС не изисква предложение за изкупуване или съгласие на останалите съсобственици. Това не изключва проверката за съпружеска имуществена общност, неуредено наследство и други основания за оспорване. Ако дарението прикрива продажба, правната преценка е различна.

Мога ли да даря частта си, а надареният после да я продаде?

Да, след действително и валидно дарение надареният може да се разпорежда с придобития дял. Ако го продава на лице извън съсобствеността, се прилага чл. 33 ЗС. Продажбата на вече съществуващ съсобственик е различна хипотеза. Отделно се проверяват евентуални ограничения и основания за оспорване.

Купувате ли малки идеални части?

Да. Купуваме и малки дялове от съсобствени имоти, включително няколко дяла в едно землище. Така работим за окрупняване на собствеността.

Какво става с договора за аренда при дарение или продажба?

При вписан договор приобретателят замества арендодателя. При невписана аренда чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда действие спрямо приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Приобретателят трябва незабавно да уведоми арендатора. Проверяват се падежите и вече направените плащания; платеното на предишния собственик преди уведомяването не се дължи повторно при условията на закона.

Искате да продадете своята идеална част?

Агропроект 2009 купува земеделска земя и идеални части и съдейства с документацията по сделките. След преглед на данните за имота можем да обсъдим конкретна оферта и необходимите стъпки, включително предложенията до съсобствениците, когато се изискват.

Поискайте безплатна оценка без ангажимент. Изпратете номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg или се обадете на +359 89 7588 100.