Документи за продажба на земеделска земя: основни и допълнителни

Когато собствениците на земя решат да продават, най-честият въпрос е: „Какви документи ми трябват?“. Отговорът зависи от това как сте придобили имота, дали сте сами или с други наследници и дали живеете в България. Тук разглеждаме основните документи за продажба на земя и допълнителните проверки според случая. Необходимият комплект се определя от нотариуса по конкретната сделка.

Основните документи накратко

По-долу ще разгледаме всеки от тях по-подробно.

1. Документ за собственост

Това е най-важният документ. В зависимост от историята на имота той може да бъде:

• Решение на Общинската служба по земеделие (ОСЗ) за възстановяване на собствеността. Това е най-честият документ за земи, върнати след 1991 г.
• Нотариален акт за покупка, дарение или замяна.
• Съдебно решение или договор за делба, ако имотът е бил разделян между наследници.

Ако сте загубили оригинала, можете да поискате заверен препис. За решенията на ОСЗ се обърнете към службата в общината, където се намира имотът. За нотариалните актове преписи издава Службата по вписванията.

2. Скица на имота

Скицата съдържа данни за индивидуализацията на имота, като идентификатор или номер, площ, граници и начин на трайно ползване. Съдържанието зависи от вида на картата и издаващата служба. Ако категорията липсва, тя се проверява в относимите документи и при компетентната служба.

• В землищата с карта на възстановената собственост скицата се издава от ОСЗ.
• В землищата с одобрена кадастрална карта скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър.

Скиците, издадени от АГКК/СГКК, са валидни до настъпване на изменение в данните за имота, независимо от датата на издаване. За скици от ОСЗ и други видове документи проверете приложимите изисквания при издаващата служба и нотариуса. Вижте разяснението на АГКК за валидността на скиците.

3. Удостоверение за данъчна оценка

Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ в общината, където се намира имотът. Нотариусът го използва, за да изчисли нотариалната такса и местния данък при придобиване.

Данъчната оценка се определя по законов ред и не е пазарна оценка. При продажба местният данък при придобиване се определя върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху данъчната оценка. Нотариалните и другите такси имат свои приложими правила и тарифи.

4. Удостоверение за наследници

Нужно е, когато продавате наследствена земя. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия собственик. Ако някой от наследниците също е починал, трябва удостоверение и за неговите наследници.

Повече за продажбата на земя с много собственици ще намерите в статията Продажба на земя с много наследници и наследници в чужбина.

5. Документ за самоличност и декларации

Всеки продавач представя лична карта или паспорт. При нотариуса продавачите подписват и няколко декларации, които нотариусът подготвя:

• за семейното положение и за това дали имотът е лична или съпружеска собственост;
• други декларации според конкретния случай и изискванията за сделката.

От 3 май 2024 г. писмената декларация по чл. 264 ДОПК за липса на непогасени публични задължения е заменена с електронна проверка от нотариуса. При установени задължения нотариусът уточнява приложимия ред за сделката. Вижте съобщението на Агенцията по вписванията.

Ако сте придобили земята по време на брака си чрез покупка, тя обикновено е съпружеска собственост и съпругът или съпругата също трябва да подпише. Земя, придобита по наследство, по правило е лична собственост. При възстановена собственост се проверяват първоначалното придобиване и наследяването; само датата на решението за възстановяване не определя брачния имуществен режим.

6. Пълномощно

Ако не можете да присъствате лично, упълномощете доверено лице. Пълномощното трябва да е с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. Текстът и правата на пълномощника се уточняват с нотариуса по сделката. При наследници в чужбина предварително проверете възможностите на съответната консулска служба и съгласувайте формата и текста с нотариуса по сделката.

Проверки и документи: кой съдейства и кой носи задължението

Продавачът и купувачът могат да уговорят кой организира справките и набавянето на документи. Това не прехвърля законовите задължения на съответната страна. При чл. 33, ал. 1 ЗС продаващият съсобственик представя пред нотариуса писмените доказателства за предложението при същите условия и декларацията, че никой не го е приел. Купувачът може да съдейства за подготовката.

• Удостоверение за тежести от Службата по вписванията. Показва дали върху имота има ипотека, възбрана, вписани искови молби или други вписани тежести.
• Справка за договори за аренда или наем, вписани за имота.
• Доказателства за спазено право на изкупуване на останалите съсобственици при продажба на идеална част на трето лице по чл. 33 от Закона за собствеността.

При продажба на идеална част на лице извън съсобствеността се проверява редът по чл. 33 ЗС. Продажбата на вече съществуващ съсобственик е различна хипотеза. Продажба на наследствен дял от конкретен имот преди делба изисква и отделна проверка по чл. 76 ЗН. Приложението му зависи от наследството, извършените разпореждания и съдебната практика; не всяко такова прехвърляне е недействително. Повече за наследствения риск и правото на изкупуване.

Когато собственик е дете или друго недееспособно лице, обичайният ред не е достатъчен. Недееспособните приемат наследство само по опис (чл. 61, ал. 2 ЗН). За разпореждане с детски недвижим имот се изисква съдебно разрешение при условията на чл. 130, ал. 3 СК, а дарение от ненавършило пълнолетие дете е нищожно по ал. 4. При доброволна делба се проверява и предварителното разрешение по чл. 35, ал. 2 ЗС. Потърсете правна помощ преди подготовката на сделката.

Контролен списък преди сделката

• Имам документ за собственост или знам откъде да извадя препис.
• Знам номера на имота и землището.
• Имам удостоверение за наследници, ако земята е наследствена.
• При продажба на целия имот участват всички собственици лично или чрез надлежно упълномощени представители. За продажба само на идеална част се проверяват правилата за изкупуване.
• Знам дали имотът е отдаден под аренда или наем.
• Имам банкова сметка за получаване на плащането.

Можете да възложите на купувача да съдейства за набавянето на скицата и данъчната оценка. Нотариусът проверява дали документите са актуални и достатъчни за сделката.

Чести въпроси

Мога ли да продам земя без нотариален акт?

Възможно е, ако собствеността Ви се установява с друг годен документ, например влязло в сила решение на ОСЗ за възстановяване с необходимите приложения. Нотариусът проверява документа, индивидуализацията на имота и последващите придобивания; не всяко решение на ОСЗ е достатъчно само по себе си.

Какво да правя, ако документите са на името на починал роднина?

Набавете удостоверения за наследници за съответните последователни наследявания. Те установяват наследниците по закон, но текущата собственост и дяловете се проверяват заедно с документите за придобиване, приемането или отказа от наследство, евентуални завещания и последващи сделки.

Колко време отнема събирането на документите?

Удостоверенията от общината и скицата обикновено се издават в рамките на няколко дни. Най-дълго отнемат пълномощните от чужбина и издирването на наследници.

Трябва ли да ходя лично до всички институции?

Не. Много документи могат да се поръчат онлайн или от упълномощено лице. Когато продавате на Агропроект 2009, ние поемаме голяма част от тази работа.

Продайте земята си без главоболия с документите

Агропроект 2009 изкупува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Проверяваме документите Ви безплатно, казваме какво липсва и помагаме да се набави.

Научете повече на страницата Продайте земя или поискайте безплатна оценка.

Не сте сигурни дали документите Ви са достатъчни? Изпратете ни номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg или се обадете на +359 89 7588 100 и ще Ви отговорим безплатно.