За земеделската земя се използват категории от I до X, които отразяват производствения ѝ потенциал. Категорията може да е посочена в решението за възстановяване на собствеността, скицата или други документи. Ако липсва в наличните Ви документи, тя се проверява при съответната служба. При продажба категорията е само един от показателите за оценка на имота.
Какво показва категорията
Категорията е оценка на пригодността на земята за земеделско производство. Тя се определя по така наречения бонитетен бал. Той отчита почвата, релефа, климата и възможностите за напояване. Колкото по-висок е балът, толкова по-плодородна е земята и толкова по-ниско е числото на категорията.
| Категории | Общ ориентир | Какво да проверите отделно |
|---|---|---|
| I – III | Висок производствен потенциал | Култура, воден режим, достъп и състояние на почвата |
| IV – VI | Среден до добър производствен потенциал | Релеф, ограничения, начин на трайно ползване и местни условия |
| VII – X | По-ограничен производствен потенциал | Конкретни ограничения и пригодност за планираната дейност |
Таблицата е опростен ориентир, а не препоръка за конкретна култура или разрешение за промяна на ползването. Категорията, начинът на трайно ползване и статутът на територията са различни характеристики. Реалният добив зависи и от времето, водата, агротехниката и състоянието на почвата.
Важно е да запомните едно: категорията показва производствен потенциал, а не пазарна цена. Тя не е пазарна оценка и не се променя, когато пазарът се промени.
Как да разберете категорията на Вашата нива
Категорията се вижда в няколко документа:
- Скица на имота. Издава се от Общинската служба по земеделие (ОСЗ) или от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, ако за землището има кадастрална карта. В скицата от ОСЗ категорията е посочена изрично.
- Решение на ОСЗ за възстановяване на собствеността. Ако земята е възстановена след 1991 г., категорията е записана в решението.
- Нотариален акт. В по-новите нотариални актове категорията обикновено е посочена в описанието на имота.
- Удостоверение за данъчна оценка. Общината изчислява данъчната оценка, като отчита и категорията.
Ако не намирате категорията в документите си, изпратете ни номера на имота (идентификатора) и ще я проверим безплатно.
Коя категория земя е най-скъпа
Това е един от най-честите въпроси, които получаваме. Краткият отговор е: по правило земите от I до III категория имат висок производствен потенциал, но не гарантират най-висок добив или цена във всеки район. Затова при оценката разглеждаме и останалите характеристики на имота.
Ето няколко примера от нашата работа в Североизточна България:
- Нива от IV категория в землище с развито земеделие в Добруджа често е по-желана от нива от III категория в землище, където няма активни арендатори. Търсенето в конкретното землище може да има по-голямо значение от разликата между две съседни категории.
- Голяма нива с добра форма, която е част от обработван масив, може да е по-интересна за конкретен ползвател от малка нива с по-висока категория, но с труден достъп. Това не е универсално ценово съотношение.
- Нива с вписан дългосрочен договор за аренда може да бъде привлекателна за инвеститорите, ако рентата и останалите условия са добри. Доходът зависи от договорените срокове и редовното плащане.
С други думи, категорията е важна, но регионът, размерът, мястото в масива, арендата и изрядността на документите често имат по-голямо значение за цената. Подробно разглеждаме всички фактори в статията Цена на земеделската земя: 8 фактора, които я определят.
Защо не публикуваме „цени по категории“
В интернет ще намерите таблици с цена на декар за всяка категория. Те изглеждат удобни, но често подвеждат. Средна цена за цялата страна събира в едно число земи от Добруджа и от планински райони, ниви от 2 и от 200 декара, имоти с аренда и без аренда. За конкретната Ви нива такова число казва много малко.
Затова при нас всяка оценка е индивидуална. Гледаме категорията заедно с останалите фактори и с реалните сделки в землището.
Категорията и промяната на предназначението
Категорията има значение и ако някой иска да използва земята за строеж, склад или фотоволтаичен парк. Законът опазва най-плодородните земи. За земи от по-високите категории промяната на предназначението е по-трудна и по-скъпа, а за някои случаи е изрично ограничена. Затова купувачите, които търсят земя за неземеделски проекти, гледат различни категории от земеделците.
Агропроект 2009 купува земя за земеделско ползване. Работим за окрупняване на собствеността и отдаваме земята под аренда при приложимите правила за ползване. Затова за нас значение има колко добре може да се обработва земята, а не дали може да се застрои.
Може ли категорията да се промени
Установяването или промяната на категорията се извършва по съответния административен ред, въз основа на необходимите данни и експертиза. Тя не се променя автоматично след напояване или подобряване на обработката. Ако има съмнение за грешка или липсват данни, обърнете се към компетентната служба за конкретния имот.
Чести въпроси
Коя категория е по-добра: I или X?
I категория означава по-висок бонитетен бал и производствен потенциал от X категория. Това не е гаранция за конкретен добив, пазарна цена или доходност.
Има ли стойност земеделската земя от VII до X категория?
Да. Стойността зависи от местоположението, ограниченията, достъпа, размера и търсенето. По-ниската категория не определя сама по себе си начина на трайно ползване или допустимата дейност.
Влияе ли категорията на рентата?
Да, но не е единственият фактор. Рентата зависи и от района, от размера на масива и от конкуренцията между арендаторите. Повече за това в статията Рента за земеделска земя.
Данъчната оценка по категория равна ли е на пазарната цена?
Не. Данъчната оценка се определя по законов ред и не е индивидуална пазарна оценка или оферта за покупка. При определяне на данъци и такси се прилага съответната законова основа; при продажба за местния данък се съпоставят уговорената цена и данъчната оценка.
Разберете колко струва Вашата нива
Агропроект 2009 купува земеделска земя в цяла България от 2009 г., като работи основно в областите Шумен, Разград, Търговище, Варна, Добрич и Силистра. Купуваме ниви от всички категории, малки и големи, със и без аренда.
Поискайте безплатна оценка без ангажимент. Изпратете ни землището и номера на имота или неговата скица.
Изпратете ни номера на имота на agroproekt_2009@abv.bg или се обадете на +359 89 7588 100.
Източници и актуалност
Редакционна проверка: 3 ноември 2026 г. Изискванията по конкретна сделка се проверяват според документите и приложимия ред.